【十大网投平台信誉排行榜最新】商业地产短线操作问题研究

概要:近几年我国商业地产多使用拆分出售的研发模式,这种短线操作者模式已相当严重制约了商业地产的。本文剖析了商业地产短线操作者的原因,了由此带给的,并明确提出了解决问题对策。

关键词:商业地产 短线操作者 近几年我国推向市场的商业地产项目,多数使用“商铺仅有零售”模式或“产权式商铺仅有零售”这两种模式,“商铺仅有零售”是指开发商将大的商业项目拆分成若干个中小商铺,然后再行将具备特定方位的商铺卖给众多业主,这些业主可以自行经营,也可将商铺再行转租给其他人经营;“产权式商铺仅有零售”模式是指开发商将商铺的产权全部拆分出售,购买者享有的不是一个个独立国家的商铺,而是根据份额享有对整个商业项目的产权及其收益权,它类似于一种融资工具,由业主们根据享有的商铺面积大小推选物业管理公司对整个项目展开管理。将近二三年我国商业地产在“产权式商铺仅有零售”模式基础上,又发展起“售后返租”的模式, 售后返租又称返租销售,或售后回租,是指房地产商为促进销售,销售产权式商铺时,与买家誓约,在出售后的一定年限内,由买家把经营权交由房地产商行使,开发商允诺每年给与一定的相同租金给买家。在上述两种模式下,由于利益关系,开发商往往只关心商铺销售情况,不可避免地不存在短线操作者问题,即只关心前期销售,不管后期运营。毕业论文 http://www.lw54.com 在“售后返租”的这一模式下,售后租给实质上是开发商卖铺的一种噱头,演进为开发商收买现金的一个财务技巧。

从表面上看,开发商可以班车较为低的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后租给收益率,但实质上,他们通过提升商铺售价,几乎可以将今后要支付投资者的利息预提出来。因此,一旦开发商将商铺卖出,该商业项目与开发商利益已无过于大关系。因此,开发商在商业地产研发中不存在短线操作者问题。于是我们常常可以看见, 商业项目销售场景疯狂,销售后商业城日益不景气的局面。

并常常构成开发商、经营商、物业管理商三方对立,许多项目还引发了众多小业主与开发商纠结好比的纠纷。的我国这种赢利模式类似于十几年前我国地区多数商业地产项目使用的模式,据台湾有关资深人士透漏,使用这些模式的项目仅有一家能持续顺利经营,其余的则经常出现多次的经营调整,最后亦无法顺利。笔者指出我国商业地产开发商只有将目前这种划整为零的拆分出售的模式,转至只出租不售或整体出售的模式中,才能把开发商的利益绑与商业地产运营绑在一起,才能解决问题商业地产短期操作者模式问题。

商业地产短线操作者原因分析 (一)商业房地产开发利润相比之下低于商业经营利润 房地产是目前普遍认为的为数不多的一个暴利行业。据政府部门调查表明,全国房地产行业利润低超过20%以上,而福州市物价局调查的结果显示,福州的房地产行业利润在于20%-40%之间,低的一些项目甚至多达100%。

而商业地产价格又比住宅高达数倍,因此,商业地产的利润是十分低的,这也是近几年我国商业地产迅猛发展的一个最重要的原因。由于房地产开发利润相比之下低于商业经营利润, 多数开发商都想要赶快把商铺销售过来,展开新的地产研发项目,赚更好的利益,而不是想要长年专门从事商业营运。因此,多数开发商只是把商业作为提供暴利的一个手段,而不是目标。

这是导致众多开发商在商业地产研发短线操作者的一个内在最重要原因。毕业论文 http://www.lw54.com (二)商业地产忍受着极大的资金压力 一个商业地产项目的投资往往较少则要几亿元,多则几十亿元,而开发商往往仅有能投放10%一20%的自有资金,其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。

在国家宏观调控下,向银行贷款的难度很大,其它融资渠道融资又很艰难;信托资金由于受到各种条件的容许,能融到的资金对于资金缺口来讲,也只是杯水车薪;开发商在自身的高速发展期和外部环境日益好转的情形之下.必须最大限度地很快回笼投资,但商业地产项目,尤其是大容量的商业地产项目的成熟期必须一个较长时间(往往必须几年时间,甚至十多年)的市场培育,即使开发商引入了一些具备很高的经营水平、品牌效应、强劲消化能力的主力店客户,此过程仍然无法容忍。因此迫使资金压力,开发商不有可能长年持有人商业地产产权,更加不有可能等到项目运营成熟期后再行出售所求。这是导致商业地产短期操作者的一个最重要外在原因。

(三)开发商缺乏商业地产的研发经验 商业经营模式迥异于地产的研发,国内房地产经过十几年的发展,一些研发模式已十分成熟期。但是,这些成熟期的研发模式仅有是住宅的研发模式,相对于住宅研发,商业地产的研发模式则变得简单得多。

它不但拒绝能销售过来,而且要售后不内乱,确保项目能持续顺利经营。这就拒绝开发商除了不具备拿地、修建、销售等经验外,还必需不具备商业规划、商业招商、商业运营等方面的经验和专业人才。

尤其是对一些大型项目而言,如Shopping Mall,是一种新的引入的业态,国内少有顺利的经验可可供糅合,可玩性更大。因此,由于商业意识严重不足及杰出的商业人才紧缺的原因,商业地产开发商被迫扬长避短,延用“卖完就回头”的住宅研发模式,减缓资金回笼速度,避免商业人才缺少的短处,将商铺经营问题留下大型商家或买家自行处理。毕业论文 http://www.lw54.com 商业地产短线操作者带给的问题 商业网点布局不合理,导致商业资源和资源相当严重浪费。

由于商业地产短线操作者问题,不少开发商显然不怎么考虑到商业地产先前怎么经营这一问题,只要能把物业卖出去就行了,这往往造成一些地产商在研发商业地产项目时,证书不充份,建设研发盲目,招商项目定位与市场僵化,贪大求全,瓦解当地消费水平。造成了阶段性结构性的网点布局地区不均衡和不合理,并引起有利低收入、扰民、、毁坏环境等一系列问题。这种投资自发性和盲目性突出表现网点布局上,东部多,西部较少,杨家城市多,新的城市较少。

业态结构上大型百货店不足,新型业态发展缓慢,许多开发商重复建设导致商业资源和社会资源相当严重浪费。比如,美国有4.5万个购物中心,其中只有5%超大型购物中心,即我们现在说道的MALL,不是所有的购物中心都可以称之为上MALL的,在美国有邻里购物中心、生活购物中心,这些面积大都在1.5万平米左右。

但是现在我国实际情况是,不少购物中心建设时片面贪大求全,导致招商过程中,受到种种容许,无法讨到充足数量的品牌代理商和理想业态,甚至有的购物中心可以用门可罗雀来形容。在商业街步行街研发上也有类似于问题。由此,导致商业资源和社会资源相当严重浪费。商业设施利用率较低。

由于开发商对后期项目营运考虑到得少,缺少市场调查和市场定位这一主线,在建筑设计中, 开发商往往为执着经济利益最大化,很更容易为了便于销售而规划设计、为了便于租赁而规划设计、为了用于面积最大化而规划设计、为了建设成本低于而规划设计,却记得了营造较好的商业服务氛围,无法充份营造身体健康、舒适度的休闲娱乐购物空间以认同消费者游憩、观看、逗留和交流的市场需求,它必定导致商业地产后期营运上的艰难。

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